住宅ローンが払えなくなって困っているという人が増えているようですが、任意売却という選択肢を知らない人が多いようです。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

任意売却は任売とも言われていて、「任意売却取扱主任者」を「任売主任者」と省略して表記したり、競売、公売と比較する際に、任意売却を単に「任売」と省略して呼ぶことがあります。

残債務を一括で返済できない場合

住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。

競売

担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。

競売には様々なデメリットがあるため、「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」という人が多いのが現状です。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却を行う上でのメリットは、通常の販売方法で売り出しますので所有者の経済事情が知れわたりません。競売では裁判所やインターネットで公告されてしまうので競売物件として友人知人や近隣の住民に知れわたってしまう可能性が高いです。

また、市場価格で売却できますので競売に比べて高く売却できる可能性が高いですし価格に納得したうえで売却できます。競売の場合は任意売却に比べて安価での売却になってしまう可能性がありますし、いくらで売れるかわからないので不安が残ります。

契約日や明け渡し日など売却に関して、買主様に希望を主張できるので仕事やお子様の学校などに影響を与えないで済みます。

引越しするにあたって引越し費用の一部を売却代金の中から控除してもらえる可能性が高いので金銭的負担が軽減されます。デメリットは競売に比べて短期間で引越しをしなければならないことぐらいです。平均して3カ月～6カ月早く引越さなければならなくなります。

任意売却の仕組みと、成功と失敗

一般的に所有する不動産を売却する場合、もしその不動産に抵当権が設定されていたら売却時に債権者へ借入金を全額返済して抵当権を解除してもらわなければなりません。しかし、売却代金で全額返済できなかったり、不足分を自己資金で補えなえない場合でも抵当権の解除を承諾してもらって売却することを任意売却と言います。つまり売却後も借入金が残ってしまう売却方法を指します。

任意売却を成功させるには所有者はもちろん、債権者つまりお金を貸してくれた金融機関の協力と、売却を担当する不動産業者の任意売却に対する認識力や経験が最重要事項です。債権者が非協力的だったり担当する不動産業者が任意売却の経験不足ですと売却出来ずに競売になってしまう可能性が高いです。

2021.04.12

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任意売却後の残債務の返済はどうなるの？

任意売却で言う「残債務」とは、任意売却し債権者へ売却代金を支払っても借入金残額が返済できずに残ってしまう借入金を言います。本来は売却と同時に全額を返済しなければ金融機関は抵当権を解除しませんが、任意売却することを承諾した債権者は残債務が残ってしまう売却でも抵当権を抹消します。担保物件を持たない無担保債権となるのです。

残債務についての解決については、債務者の経済事情を債権者へ説明したうえで返済額を決定しますが、比較的債務者の希望額が了承されるケースが多いです。

最後に

自己破産という選択をすぐに考えてしまう方が多いのも現状ですが、任意売却という選択もしっかりと検討してみてください。

一般的な所有権の不動産に限らず、借地権、底地、再建築不可、事故物件、任意売却、空き家、共有持分、立退き物件など【お困り不動産】といわれる、売却しづらい不動産にも着目し、不動産会社とマッチングさせる今までの一括査定サイトには無い仕組みとなっています。
「お困り不動産どうする」